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Bulletin des services à la consommation 2020-01 : Courtiers en hypothèques – Obligation d’agir dans l’intérêt supérieur de votre client

FCNB Regulatory Notices

Au Nouveau-Brunswick, une maison de courtage hypothécaire peut agir soit pour l’emprunteur, soit pour l’investisseur privé, mais non pour les deux. Cela signifie qu’un associé ou un courtier représentant une des parties d’une opération de prêt privé doit faire représenter l’autre partie par une autre maison de courtage. 

Lorsque les associés et les courtiers agissent au nom d’une maison de courtage, ils ont le devoir d’agir de manière équitable, honnête et de bonne foi dans toutes leurs activités, ce qui inclut des obligations supplémentaires lorsqu’ils agissent pour des emprunteurs ou des investisseurs privés. 

Les articles 26 et 27 de la Loi sur les courtiers en hypothèques prescrivent l’obligation d’agir dans l’« intérêt supérieur » du client. Conformément à l’article 27, la maison de courtage qui sollicite ou négocie ou prend des dispositions avec un investisseur privé pour l’obtention d’un prêt hypothécaire, ou qui lui fournit des conseils quant à l’opportunité de ce placement hypothécaire, ne peut plus agir dans l’intérêt supérieur de l’emprunteur, et doit donc veiller à ce que l’emprunteur soit représenté par une autre maison de courtage. 

Le simple fait qu’un associé ou un courtier d’une autre maison de courtage d’hypothèques discute de l’opération avec l’une des parties ne répond pas à l’exigence du meilleur intérêt; l’emprunteur ou l’investisseur privé ne peut pas non plus se retirer ou consentir à ce que la maison de courtage représente les deux parties. 

L’intérêt supérieur de l’emprunteur signifie que la maison de courtage doit effectuer des actions et faire des recommandations qui profitent ou favorisent l’emprunteur. Un devoir de diligence est établi entre la maison de courtage et l’emprunteur, garantissant que seuls les intérêts de l’emprunteur sont représentés.

Inversement, si la maison de courtage agit pour le compte de l’investisseur privé, les intérêts de ce dernier doivent être représentés. Dans ce cas, le devoir de diligence se situe désormais entre la maison de courtage et l’investisseur privé.

Bien que le fait pour une maison de courtage de représenter à la fois l’emprunteur et l’investisseur privé dans une opération hypothécaire soit considéré comme une violation manifeste de la loi, de récents examens de conformité menés par la FCNB suggèrent que cette pratique semble avoir lieu.

Lors des examens de conformité, les agents de conformité veillent au respect de la loi. Les violations graves de la loi, notamment le fait de représenter les deux parties à une opération, peuvent donner lieu à une enquête plus approfondie sur les circonstances de l’opération et à des mesures d’exécution de la loi.

Les maisons de courtage hypothécaires et leurs associés et courtiers doivent s’assurer qu’ils comprennent leurs obligations et les respectent. Pour plus de détails concernant la représentation des emprunteurs et des investisseurs privés et les règles qui s’appliquent, veuillez vous référer à la Loi sur les courtiers en hypothèques et à la Règle MB-001.

Bulletin émis par :
Alaina M. Nicholson
Directrice des courtiers en hypothèques

Date :
20 mai 2020