L’évaluation des risques associés aux prêts hypothécaires privés

De plus en plus de Canadiens se tournent vers les prêteurs privés afin d’obtenir un prêt pour l’achat d’une maison ou pour effectuer des rénovations. 

Avec l’entrée en vigueur de nouvelles règles sur les simulations de crise, il est maintenant plus difficile pour certaines personnes de contracter un prêt auprès des prêteurs traditionnels, en particulier pour les travailleurs autonomes, les acheteurs d’une première maison et les personnes ayant des problèmes liés au crédit. Les propriétaires qui veulent obtenir un prêt pour une nouvelle construction ou pour effectuer des rénovations pourraient aussi voir leur demande refusée en raison de ces nouvelles règles. 

Résultat, la Banque du Canada a constaté que de plus en plus d’acheteurs ont recours aux services des prêteurs privés. Les prêteurs privés peuvent être des sociétés de placement qui mettent en commun des capitaux d’investisseurs (créances hypothécaires syndiquées) ou des particuliers qui prêtent leur propre argent. La part de marché de ces prêteurs a doublé depuis 2015 (Banque du Canada).

Un prêteur privé est une personne ou une société qui prête de l’argent à un individu, mais qui ne travaille pas pour une institution financière comme une banque, une caisse populaire ou une société de prêts. Le prêteur privé peut être un membre de la famille, un ami, un collègue ou une personne inconnue de l’emprunteur. 

Les prêts hypothécaires par des prêteurs privés fonctionnent comme les prêts des banques ou des caisses populaires : vous recevez du financement pour l’achat d’une propriété ou pour des travaux de rénovation de votre maison. Ensuite, vous remboursez le montant emprunté, plus les intérêts, par versements échelonnés.  Habituellement, les prêteurs privés cherchent à investir leur argent et à obtenir un rendement sur cet investissement grâce aux intérêts que l’emprunteur paie sur le prêt. Lorsque vous empruntez de l’argent d’un prêteur privé, il est possible que vous finissiez par payer un taux d’intérêt plus élevé que si vous aviez emprunté d’une banque ou d’une caisse populaire.

Lorsqu’un prêteur privé décide de vous prêter de l’argent, il n’est souvent pas aussi préoccupé par votre cote de crédit. Ces prêteurs tiendront compte de la valeur de la garantie (par exemple, la valeur de votre maison). Si vous n’êtes pas en mesure d’effectuer vos paiements, le prêteur peut confisquer votre propriété et la vendre pour recouvrer l’argent du prêt. Un prêteur privé peut intenter une poursuite judiciaire plus rapidement qu’un prêteur traditionnel.

Ce type de prêt hypothécaire peut représenter une solution de rechange attrayante pour les personnes qui ne peuvent pas obtenir un prêt auprès d’une institution financière traditionnelle. 

Cependant, avant de contracter un tel prêt, les emprunteurs doivent tenir compte des risques suivants :

• Approbation axée sur le bien – Chez les prêteurs traditionnels, l’admissibilité des emprunteurs est d’abord évaluée en fonction de la capacité de ces derniers à rembourser le prêt, tandis que chez les prêteurs privés, elle est évaluée en premier lieu en fonction de la valeur et de l’emplacement du bien. La situation financière de l’emprunteur est une considération secondaire. 
• Taux d’intérêt plus élevés – Étant donné que les prêteurs privés s’exposent à des risques plus grands, ils appliquent souvent des taux d’intérêt plus élevés. 
• Coûts supplémentaires – Vous pourriez avoir à payer des milliers de dollars en frais du prêteur et droits exigibles du courtier, en plus des frais administratifs et juridiques.  
• Saisie immobilière – Les prêteurs privés peuvent saisir votre maison plus rapidement que les banques si vous ne remboursez pas votre prêt hypothécaire en temps voulu. 
• Prêts à court terme – Les prêts offerts par les prêteurs privés ne vont habituellement pas au-delà d’un an ou deux.  Les emprunteurs qui ne parviennent pas à obtenir un financement bancaire au moment de renouveler le prêt risquent de se retrouver dans un cycle de prêts hypothécaires à court terme et à coûts élevés. 
• Prêts capitalisés à l’échéance – Certains prêteurs privés offrent des prêts capitalisés à l’échéance.  Contrairement aux prêts hypothécaires traditionnels, les paiements mensuels effectués dans le cadre de ces prêts sont appliqués uniquement aux intérêts financiers et non pas au solde du prêt. À l’échéance, l’emprunteur peut se retrouver avec un solde intouché et ne pas être plus avancé dans le remboursement de son prêt. 

Si vous envisagez de faire appel à un prêteur privé, faites vos recherches. 

• Renseignez-vous sur les honoraires d’intermédiation ou les droits exigibles des courtiers en hypothèques, sur le taux d’intérêt qui sera perçu, sur vos options de remboursement par anticipation et sur la durée du prêt. 
• Consultez un avocat en droit immobilier avant de signer un contrat.  
• Si vous travaillez avec un courtier en hypothèques, assurez-vous que l’investisseur privé est lui aussi représenté par un courtier agréé. 
• Gardez à l’esprit que les courtiers en hypothèques doivent déclarer tout conflit d’intérêts. 
• Assurez-vous que le courtier ou l’associé en hypothèques avec lequel vous faites affaire est inscrit auprès de la Commission. Vous pouvez consulter notre base de données en ligne en cliquant ici. Si le rôle du courtier ou de l’associé s’étend au-delà de l’obtention du prêt hypothécaire et comprend la gestion des opérations financières, il doit également être titulaire d’un permis d’administrateur d’hypothèques. 

Si vous songez à devenir un prêteur privé, voici quelques conseils qui devraient vous aider :

• Renseignez-vous sur la valeur réelle de la maison ou du bien. Faites vos propres vérifications : obtenez une évaluation d’un expert indépendant, consulter le Réseau d’enregistrement des biens personnels, etc.  
• Vérifiez si des prêts hypothécaires sont déjà enregistrés pour le bien immobilier. Cela pourrait avoir une incidence sur votre priorité et votre capacité à recouvrer les fonds, si l’emprunteur venait à manquer à ses obligations.  
• Méfiez-vous des projets de rénovations aux fins de revente, car les rénovations proposées pourraient faire gonfler la valeur du bien immobilier.
• Assurez-vous d’avoir en main une promesse contractuelle concernant l’exécution des travaux de rénovation.
• Vérifiez si le courtier en hypothèques et l’agent immobilier avec qui vous faites affaire sont titulaires d’un permis de la Commission.
• Réfléchissez bien avant de contracter un deuxième prêt hypothécaire pour investir dans un prêt hypothécaire privé.
• Consultez un avocat et obtenez un avis juridique indépendant. 
• Consultez un comptable pour savoir quelles sont les répercussions fiscales.
• Si vous accordez des prêts suffisamment souvent pour être considéré officiellement comme un prêteur, il se peut que vous deviez vous enregistrer à ce titre en vertu de la Loi sur la communication du coût du crédit et sur les prêts sur salaire. 

Pour la plupart des Néo-Brunswickois, l’achat d’une maison représente le plus important investissement d’une vie. Il est essentiel de trouver le prêt qui vous convient. Avant de contracter un prêt hypothécaire privé, considérez bien tous les risques. Les prêteurs privés ne sont soumis à aucune réglementation au Nouveau-Brunswick, mais les courtiers en hypothèques qui les représentent et qui représentent les emprunteurs doivent obtenir un permis auprès de la Commission pour exercer leur profession. Pour en savoir plus sur l’achat et la vente de biens immobiliers au Nouveau-Brunswick, consultez notre site Web.