Aperçu des exigences relatives à la communication de renseignements aux administrateurs d’hypothèques

L’aperçu suivant a été préparé dans le but d'aider les administrateurs d'hypothèques à respecter les exigences en matière de communication de renseignements établies dans la nouvelle Loi sur les courtiers en hypothèque et dans les règles afférentes. Les administrateurs d’hypothèques doivent communiquer des renseignements aux investisseurs privés et obtenir une confirmation écrite en ce qui concerne les conflits d'intérêts, la rémunération, les conventions d'administration et les hypothèques en fiducie. Ces exigences sont énoncées dans la Loi – ce ne sont pas des suggestions.

Moment de la communication

Toute communication de renseignements à un investisseur privé doit avoir lieu dès que possible et, quoi qu’il en soit, au plus tard deux jours ouvrables avant que l’administrateur d’hypothèques et l’investisseur privé concluent une convention d’administration d’hypothèque portant sur l’hypothèque concernée. Si l’investisseur privé consent par écrit à ce que les renseignements lui soient communiqués après la date limite prévue, on pourra lui transmettre ces renseignements au plus tard un jour ouvrable avant que l’administrateur d’hypothèques et l’investisseur privé concluent une convention d’administration d’hypothèque portant sur l’hypothèque concernée.

Lorsque l'administrateur d’hypothèques et l'investisseur privé concluent une convention, l’administrateur doit fournir à l’investisseur une copie de cette convention dans les dix jours qui suivent.

Tenue des dossiers

L'administrateur d’hypothèques doit conserver tous les livres, dossiers et documents concernant une transaction pendant une période d'au moins sept ans à compter de la date de cette transaction.

Présentation des renseignements

Tous les documents exigés doivent fournir par écrit des renseignements clairs et concis, dans un ordre logique et d'une façon susceptible d'attirer l'attention du lecteur.

Communication de renseignements sur les conflits d'intérêts

L’administrateur d’hypothèques doit indiquer par écrit à l'investisseur privé :

• si lui-même ou toute personne liée est ou pourrait être titulaire d’un intérêt dans l’opération d’administration hypothécaire proposée;
• le cas échéant, la nature de cet intérêt.

L'administrateur d’hypothèques doit obtenir de l'emprunteur une confirmation écrite du fait qu'il lui a communiqué les renseignements exigés.

Communication de renseignements sur la rémunération

L’administrateur d’hypothèques doit indiquer par écrit à l’investisseur privé, relativement à l’administration d’une hypothèque :

• s’il a reçu, pourrait recevoir ou recevra des honoraires ou une autre rémunération, directement ou indirectement, d’une autre personne pour l’administration de l’hypothèque;
• dans le cas où des honoraires ou une autre rémunération doivent ou peuvent lui être versés, l’identité de l’autre personne ainsi que la base du calcul de leur montant et, dans le cas d’un avantage non pécuniaire, la nature de cet avantage.
• si l’administrateur d’hypothèques a versé, pourrait verser ou versera des honoraires ou une autre rémunération, directement ou indirectement, à une autre personne relativement à l’administration de l’hypothèque;
• dans le cas où des honoraires ou une autre rémunération doivent ou peuvent être versés, l’identité de l’autre personne, la base du calcul de leur montant et, dans le cas d’un avantage non pécuniaire, la nature de cet avantage.

L'administrateur d’hypothèques doit obtenir de l'investisseur privé une confirmation écrite du fait qu'il lui a communiqué les renseignements exigés.

Convention d’administration d’hypothèque

La convention conclut entre l’administrateur d’hypothèques et un investisseur privé doit comprendre les modalités et les conditions qui obligent l’administrateur d’hypothèques à prendre la totalité des mesures suivantes :

• remettre à l’investisseur privé dans les plus brefs délais tous les versements dus en vertu de l’hypothèque faisant l’objet de la convention;
• dès qu’il en a connaissance, aviser immédiatement l’investisseur privé de l’un des changements suivants relativement aux biens visés par la convention :
  • toute charge subséquente grevant les biens;
  • tout changement quant à l’usage des biens;
  • tout changement relatif au montant ou à la nature de la couverture d’assurance concernant les biens;
  • tout autre changement de circonstances touchant les biens;
• fournir à l’investisseur privé un relevé annuel des versements effectués par l’emprunteur, lequel comprend l’information suivante :
  • le montant total des versements reçus de l'emprunteur pendant la période visée par le relevé;
  • le montant des versements appliqué au principal et aux intérêts;
  • le principal impayé de l'hypothèque à la fin de la période visée par le relevé;
  • le montant total des honoraires ou autre rémunération reçus par l'administrateur d'hypothèques pour l'administration de l'hypothèque pendant la période couverte par le relevé;
• dès qu’il en a connaissance, aviser immédiatement l’investisseur privé de tout défaut de paiement de l’hypothèque.

La convention conclut entre l'administrateur d'hypothèques et un investisseur privé doit comprendre :

• le nom sous lequel l’hypothèque est ou sera enregistrée au bureau d’enregistrement foncier ou enregistrée en vertu des lois d’une autre autorité législative du Canada;
• une liste de tous les honoraires ou autre rémunération que l’administrateur d’hypothèques recevra pour l’administration de l’hypothèque, y compris la méthode de calcul et le mode de paiement;
• tous les autres frais liés à l’hypothèque qui seront facturés à l’investisseur privé;
• l’étendue des responsabilités de l’administrateur d’hypothèques et de l’investisseur privé pour les décisions qui ont trait à :
  • la perception d’argent en vertu de l’hypothèque;
  • le remboursement anticipé du principal en vertu de l’hypothèque;
  • les décharges et décharges partielles d’hypothèque;
  • le début ou la poursuite de procédures de mise à exécution en vertu de l’hypothèque;
• la responsabilité de l’administrateur d’hypothèques de se renseigner au sujet des changements à l’égard des biens ;
• ce qui doit être fait de tous les versements effectués dans le cadre de l’hypothèque par l’emprunteur, y compris toute pénalité ou indemnité;
• toutes les conditions et restrictions en ce qui a trait au droit pour l’investisseur privé de mettre fin à la convention ou de céder son intérêt dans la convention;
• si l’hypothèque est détenue en fiducie, les détails de la fiducie.

Hypothèque détenue en fiducie

Une hypothèque est détenue en fiducie si elle est détenue au nom d'un administrateur d’hypothèques, dans la seule mesure où une autre personne :

• ou bien est titulaire d’un intérêt dans l’hypothèque,
• ou bien a le droit à une part du produit de celle-ci.

Aucune personne ne peut recevoir ni détenir une hypothèque en fiducie sauf si elle est titulaire d'un permis d'administrateur d'hypothèques et, si elle reçoit ou détient une hypothèque pour le compte d'un investisseur privé, elle doit avoir passé avec lui une convention de fiducie (voir ci-dessous), et un contrat hypothécaire, une cession hypothécaire ou un autre document lui transférant l'hypothèque en tout ou en partie :

• doit avoir été dûment passé,
• doit déclarer expressément qu’elle agit à titre de fiduciaire pour un investisseur.

L’administrateur d’hypothèques qui reçoit une hypothèque en fiducie doit s’assurer que les intérêts des bénéficiaires de l’hypothèque sont inscrits au registre des titres fonciers en regard des intérêts de l’administrateur d’hypothèques dans l’hypothèque.

Convention de fiducie

La convention de fiducie écrite doit contenir, en ce qui concerne la réception ou la détention des sommes en fiducie :

• une reconnaissance expresse de la fiducie;
• les modalités de réception, de détention et de déboursement de l’argent en fiducie;
• une condition spécifiant que tous les retraits d’argent du compte en fiducie en vue de verser une rémunération à une maison de courtage d’hypothèques ou à un administrateur d’hypothèques seront versés par chèque ou par transfert électronique, payables dans le compte général de la maison de courtage d’hypothèques ou de l’administrateur d’hypothèques.

La convention de fiducie écrite relativement à la détention de l'hypothèque en fiducie doit :

• comporter une description de l’intérêt dans l’hypothèque qui est assujetti à la fiducie, y compris, si l’intérêt représente moins que la valeur totale de l’hypothèque, le pourcentage de l’hypothèque que l’intérêt représente;
• énoncer les modalités de la fiducie;
• contenir en annexe un exemplaire de la convention hypothécaire qui crée l’intérêt assujetti à la fiducie.
• La convention de fiducie écrite et la convention d'administration écrite peuvent être combinées en une seule convention.