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Aperçu des exigences relatives à la communication de renseignements à l’emprunteur

Les maisons de courtage d'hypothèques doivent communiquer des renseignements à l'emprunteur et obtenir une confirmation écrite en ce qui concerne la convenance de l'hypothèque, les conflits d'intérêts, les commissions et le coût du crédit. Toute référence à une maison de courtage d'hypothèques s'applique automatiquement aux courtiers en hypothèques et aux associés en hypothèques employés par cette maison.

Moment de la communication

Toute communication de renseignements devant être faite à un emprunteur doit avoir lieu au plus tard deux jours ouvrables avant la conclusion de la convention hypothécaire.

Un emprunteur peut renoncer au délai de communication des renseignements si :

  • il a reçu des conseils juridiques indépendants l’avisant des répercussions possibles de cette renonciation et si une déclaration en ce sens, signée par l’avocat ayant fourni les conseils juridiques, accompagne la renonciation;
  • l'hypothèque accorde à l'emprunteur des droits de remboursement anticipé qui précisent que :
    • l'emprunteur peut faire un remboursement anticipé du solde impayé en tout temps, sans aucuns frais ni pénalité,
    • au moment du paiement du solde impayé, le prêteur doit rembourser l’emprunteur ou lui créditer une partie des frais financiers sans intérêt payés par l'emprunteur ou ajoutés au solde impayé (calculée conformément au règlement),
    • l'emprunteur peut, à chaque versement à date fixe, ou au moins chaque mois, faire un remboursement anticipé d’une partie du solde impayé, sans aucuns frais de remboursement anticipé ni pénalité;
  • toute obligation sera éteinte et tout paiement sera remboursé à l'emprunteur s’il avertit le prêteur, dans les deux jours ouvrables suivant la réception du document d'information, qu’il a l'intention de se retirer de la convention de crédit ou qu’il n'a pas l'intention de conclure la convention de crédit.

Dans tous les cas, une renonciation n'est valide que si elle est faite par écrit et signée par l'emprunteur. Lorsque l’emprunteur a le droit de se retirer de la convention ou de ne pas conclure la convention, le document de renonciation doit l’exprimer clairement.

Tenue des registres

La maison de courtage d’hypothèques doit conserver les livres, registres et documents pendant une période d'au moins sept ans à compter de la date de la transaction.

Présentation des renseignements

Tous les documents exigés doivent fournir des renseignements clairs et concis, dans un ordre logique et d’une façon susceptible d’attirer l'attention du lecteur.

Convenance de l’hypothèque

La maison de courtage d'hypothèques doit prendre des mesures raisonnables pour s'assurer que toute hypothèque qu'elle propose à un emprunteur ou à un investisseur privé est adaptée aux besoins et à la situation de ce dernier.

La maison de courtage d'hypothèques doit déterminer, parmi une série d'options possibles, quel prêt hypothécaire s'avère le mieux adapté à l'emprunteur et lui en recommander un en tenant compte de l'ensemble des éléments suivants :

  • s’il s’agit d’un prêt hypothécaire ordinaire ou à proportion élevée;
  • son taux d’intérêt;
  • le caractère fixe ou variable du taux d’intérêt;
  • dans le cas d’un taux d’intérêt variable, la description des changements qui pourraient être apportés à la formule utilisée pour calculer le prêt hypothécaire à taux variable au cours de la période couverte par le prêt;
  • la durée du prêt hypothécaire;
  • s’il s’agit d’un prêt hypothécaire fermé, ouvert ou partiellement ouvert;
  • sa période d’amortissement;
  • les honoraires, la rémunération ou les pénalités devant être versés par l’emprunteur relativement à tout prêt hypothécaire existant ou au prêt hypothécaire proposé;
  • les honoraires, la rémunération ou les pénalités devant être versés par l’emprunteur relativement aux services offerts par la maison de courtage d’hypothèques;
  • dans le cas d’un prêt hypothécaire inversé, une estimation de l’intérêt accumulé à l’échéance du prêt;
  • toute autre option ou caractéristique distinctive du prêt hypothécaire offert.

La maison de courtage doit fournir à l’emprunteur une évaluation écrite de la convenance de l’option de prêt hypothécaire proposée et obtenir de lui une confirmation écrite du fait qu’elle lui a communiqué les renseignements à cet égard. Elle doit conserver cette confirmation au dossier.

Communication de renseignements sur les conflits d'intérêts

La maison de courtage d’hypothèques doit indiquer par écrit à l'emprunteur :

  • si elle appartient directement ou indirectement, en tout ou en partie, à un prêteur hypothécaire ou à un investisseur privé et, le cas échéant, le nom de ce prêteur ou de cet investisseur;
  • le nombre total de prêteurs et d’investisseurs privés auquel elle est en mesure de présenter une demande d’hypothèque au moment où les renseignements sont fournis à l’emprunteur;
  • le nom des prêteurs et des investisseurs privés mentionnés au point précédent ;
  • les mesures adoptées par la maison de courtage d’hypothèques pour confirmer l’identité du prêteur et de l’investisseur privé, et si elle est parvenue à obtenir cette confirmation;
  • si la maison de courtage d’hypothèques ou toute personne liée est ou pourrait être titulaire d’un intérêt dans l’hypothèque ou une opération hypothécaire connexe et, le cas échéant, la nature de cet intérêt;
  • les honoraires, la rémunération ou les pénalités devant être versés par l’emprunteur relativement aux services offerts par la maison de courtage d’hypothèques pour l’hypothèque proposée.

La maison de courtage d'hypothèques doit obtenir de l'emprunteur une confirmation écrite du fait qu'elle lui a communiqué les renseignements sur les conflits d'intérêts.

Communication de renseignements sur les commissions

La maison de courtage d’hypothèques doit indiquer par écrit à l’emprunteur, relativement au prêt hypothécaire ou au renouvellement qu’elle lui propose :

  • si elle a reçu, pourrait recevoir ou recevra des honoraires ou une autre rémunération, directement ou indirectement, d’une autre personne pour la négociation de l’hypothèque ou du renouvellement ou pour la prise des dispositions nécessaires à son égard, le cas échéant;
  • dans le cas où des honoraires ou une autre rémunération devraient ou pourraient lui être versés, l’identité de l’autre personne ainsi que la base du calcul de leur montant et, dans le cas d’un avantage non pécuniaire, la nature de cet avantage;
  • si un courtier ou un associé en hypothèques autorisé à agir en son nom a reçu, pourrait recevoir ou recevra un incitatif d’une autre personne pour la négociation de l’hypothèque ou du renouvellement ou pour la prise des dispositions nécessaires à son égard, le cas échéant;
  • dans le cas où un incitatif devrait ou pourrait être octroyé à un courtier ou à un associé en hypothèques, sa nature ainsi que l’identité de l’autre personne.

La maison de courtage d'hypothèques doit obtenir de l'emprunteur un document attestant qu’elle lui a communiqué les renseignements sur les commissions.

Communication de renseignements sur le coût du crédit

Si la maison de courtage d'hypothèques accepte une demande de crédit d'un emprunteur et la renvoie au prêteur, elle doit donner à l'emprunteur un document d'information initial (voir les exigences ci-dessous). La remise d’un document d'information initial par la maison de courtage d’hypothèques n’exempte pas forcément le prêteur de son obligation de fournir un document d’information à l’emprunteur. Le prêteur a le choix d’adopter comme document d’information le document remis par la maison de courtage d’hypothèques ou de fournir son propre document à l’emprunteur.

Lorsque la participation d’une maison de courtage d’hypothèques à une transaction se limite au renvoi d’un emprunteur éventuel à un prêteur éventuel, elle n’est pas tenue de remettre un document d’information à l’emprunteur, même si elle exige des honoraires pour ce service.
 
La maison de courtage d’hypothèques doit divulguer les frais de courtage (p. ex. les frais de création de dossier et les commissions) et en tenir compte dans le calcul du taux annuel en pourcentage (TAP) lorsqu’elle les perçoit directement de l’emprunteur.

La maison de courtage d'hypothèques tenue de fournir un document d'information sur le coût du crédit doit s'assurer que les renseignements sont fournis par écrit ou, si l'emprunteur y consent, sous une autre forme qui permet à celui-ci de conserver les renseignements pour les consulter ultérieurement.

Exigences concernant le document d'information initial

La maison de courtage d'hypothèques doit s'assurer que le document d'information initial relatif à une hypothèque contient les renseignements suivants :

  • la date de prise d’effet du document;
  • le solde impayé à la date de prise d’effet, en tenant compte de tout versement effectué par l'emprunteur à cette date ou auparavant;
  • la nature et le montant des avances, frais ou versements pris en compte dans le solde impayé;
  • l’échéance de l’hypothèque;
  • la période d'amortissement si elle dépasse l’échéance de l’hypothèque;
  • la date à laquelle les intérêts commencent à s’accumuler et les détails concernant tout délai de grâce;
  • le taux d'intérêt annuel et les circonstances dans lesquelles l'intérêt sera composé;
  • si le taux d'intérêt annuel peut être modifié pendant la durée de l’hypothèque :
    • le taux d'intérêt annuel initial et la période de capitalisation des intérêts,
    • la méthode utilisée pour établir le taux d'intérêt annuel en tout temps,
    • sauf si le montant des versements à date fixe est rajusté automatiquement pour tenir compte des changements du taux d'intérêt annuel, le taux d’intérêt annuel le plus bas, selon le solde impayé initial, auquel les versements ne couvriraient pas l'intérêt accumulé entre les versements;
  • la nature et le montant des frais, autres que les intérêts, qui devront être versés par l'emprunteur relativement à l’hypothèque;
  • le montant et le moment de toute avance qui devra être faite après la date de prise d’effet;
  • le montant et le moment de tout versement qui devra être fait après la date de prise d’effet;
  • le total de toutes les avances qui sont faites ou qui devront être faites relativement à l’hypothèque;
  • le total de tous les versements qui devront être faits relativement à l’hypothèque;
  • le coût total du crédit;
  • le taux annuel en pourcentage (TAP);
  • la nature des frais pour défaut de paiement prévus par l'hypothèque;
  • une description de l’objet de toute sûreté;
  • un énoncé des conditions, le cas échéant, permettant à l'emprunteur de faire des remboursements anticipés et les frais connexes;
  • la nature, le montant et le moment des frais de tous les services optionnels achetés par l'emprunteur qui doivent être versés au prêteur ou par son intermédiaire;
  • les conditions dans lesquelles l'emprunteur peut mettre fin aux services optionnels.

Estimations et hypothèses autorisées

La maison de courtage d'hypothèques peut fonder ses renseignements sur une estimation ou une hypothèse si les renseignements à communiquer dépendent d’informations que ne peut vérifier le courtier en hypothèques lui-même au moment où il communique les renseignements, et si l'estimation ou l'hypothèse est raisonnable et clairement indiquée.